O alto interesse deixa o comprador de propriedade mais cautelosa, mas o mercado permanece aquecido

O aumento da taxa selera para 14,75% pelo Banco Central, anunciado na quarta -feira passada (7), reacendeu alertas no mercado imobiliário brasileiro. Embora o setor de construção tenha apresentado bons resultados até o primeiro trimestre de 2025 – com um crescimento de 17% nas vendas de apartamentos e R $ 38,3 bilhões divulgados pelo sistema brasileiro de poupança e empréstimo (SBPE) – as taxas de juros tendem a exigir mais cautela e planejamento por consumidores e desenvolvedores.

O impacto é direto: cada ponto percentual no Selic aumenta uma média de taxas de financiamento imobiliário de 0,43 pontos. Isso pressiona principalmente a classe média, que depende do crédito para realizar o sonho da propriedade da casa.

“Aqueles que precisam financiar uma propriedade acima de US $ 500.000 hoje estão adiando a compra ou optando por unidades menores”, diz Luciano Amaral, CEO da Benx. O desenvolvedor, que opera nas duas dicas extremas do mercado (econômico e muito alto), observou que os consumidores são mais seletivos e que o tempo de decisão de compra aumentou em dois a três meses.

Mercado resiliente

Apesar dos últimos máximos, o mercado não estagnou. No primeiro trimestre do ano, o setor de construção registrou um bom crescimento de 17% nas vendas de apartamentos. No entanto, os lançamentos de novas empresas recuaram 7% no mesmo período, de acordo com um relatório de desempenho da construção, divulgado pela Câmara de Construção Brasileira (CBIC) na quarta -feira (7).

Os dados já indicam a cautela dos empreendedores diante do cenário da taxa de juros em 14,75%. A entidade informa que o índice de confiança do empresário de construção terminou em abril, com 47,2 pontos, o nível mais baixo desde julho de 2020.

No primeiro trimestre, 109 mil unidades foram financiadas a 10% a mais do que no mesmo período de 2024. Ely Wertheim, presidente executivo da Secovi-SP, diz pesquisas com mais de 60 empresas em São Paulo, mostram um aumento de 50% nos lançamentos e 5% nas vendas.

Segundo ele, não é seletivo que mude um projeto de vida como o da propriedade da casa, especialmente quando o financiamento imobiliário, devido a recursos de poupança, mantém as taxas abaixo do selo. “Hoje, aqueles que compram uma propriedade de alta classe média paga 11% a 12% ao ano, abaixo da taxa básica, que constitui juros reais negativos”, explica ele. No nível da minha casa, minha vida, os subsídios beneficiam ainda mais o comprador.

A diferença ocorre porque a economia ainda compreende grande parte da formação de crédito imobiliário (a fundação), cujo rendimento é de cerca de 3% ao ano, enquanto apenas 20% estão diretamente relacionados ao Selic. Como resultado, as altas taxas de juros afetam a percepção e o comportamento do consumidor do que o próprio crédito – pelo menos no curto prazo, de acordo com Wertheim.

Espere ou compre agora? A decisão de adiar a compra também requer cautela. Embora as taxas de juros sejam altas, a propriedade permanece um ativo que tende a se valorizar, especialmente em grandes centros urbanos. “A apreciação em São Paulo tem sido significativa. Aqueles que compram para alugar também se beneficiam, porque os aluguéis estão subindo acima da inflação”, diz o presidente da Secovi-SP.

Quem já comprou ou está prestes a comprar uma propriedade, o que fazer?

Amortize ou aplicar? Para aqueles que têm recursos em mãos, o amortize pode parecer a maneira mais segura. Mas, como Wertheim lembra, com taxas de financiamento abaixo da lucratividade de muitos investimentos, “que têm dinheiro em mãos, vale a pena aplicar mais do que pagar a propriedade”. A exceção pode ser nos casos em que o comprador obtém descontos consideráveis ​​na alta precoce, especialmente se a empresa de construção precisar de dinheiro.

Reduza os custos de planejamento: A recomendação dos analistas é reforçar o valor de entrada, optar por prazos mais curtos e escolher o sistema de amortização mais apropriado, como o SAC, que reduz as taxas de juros ao longo do tempo. Outra alternativa é usar o FGTs a cada dois anos para pagar o saldo pendente ou o financiamento de transferência para outra instituição, à medida que o Selic começa a cair.

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Perspectivas

Mesmo diante de um cenário mais restritivo, com recursos de poupança reduzidos, inflação pressionando custos de construção e incertezas, o setor pode até tirar o pé do acelerador, mas está se movendo. Isso ocorre porque a demanda de moradias permanece forte, de acordo com o Amaral.

“A sociedade brasileira vê a propriedade como um investimento seguro, bem como o valor afetivo e a segurança de ativos”, diz o CEO da Benx. Ele também enfatiza o papel estratégico de São Paulo, uma cidade com demanda constante por moradia, seja por fatores econômicos ou sociais, como o turismo médico e a chegada de estudantes e profissionais de outras regiões.

Apesar dos juros, o mercado imobiliário brasileiro deve continuar a seguir sua capacidade de se adaptar. Com informações e planejamento, consumidores e empresas devem continuar buscando estratégias para atravessar o ciclo de aperto monetário sem perder de vista seus objetivos.

“E a conjuntura econômica, com baixo desemprego e aumento da renda, não deve fazer as pessoas desencorajarem”, disse o CEO da Benx.

O que fazer no momento da compra?

– Aumente o valor de entrada: A direção de mais recursos para a entrada reduz o valor financiado e, consequentemente, o valor sobre o qual os juros serão aplicados.

– Reduza o prazo de financiamento: Opte por prazos mais curtos, aceitando parcelas iniciais maiores em troca de uma redução significativa no custo total.

– Escolha o sistema de amortização adequado: O sistema de amortização constante (SAC) pode ser mais vantajoso em cenários de alto interesse.

– Use FGTs para amortização periódica: O uso do equilíbrio do FGTS a cada 2 anos para pagar o saldo do financiamento pode reduzir o prazo total do financiamento.

– Procure portabilidade após o início da queda do Selic: Transferir financiamento para outra instituição quando Selic começar a cair, buscando taxas mais atraentes.