As compras Fiii valem a pena com Selic em ascensão? Veja o cenário

Apesar da atmosfera de alto interesse, os fundos imobiliários do shopping mostraram resiliência e seguem como uma das classes mais atraentes do setor. De acordo com os analistas, mesmo com uma correlação negativa entre as cotas de Selic e Funds – onde o aumento da taxa tende a pressionar os preços – ativos consolidados e bem localizados foram avaliados com o avanço dos ajustes de vendas e aluguel acima da inflação.

“Vimos resultados surpreendentes nos primeiros meses de 2025, acima das expectativas, mesmo no meio da política monetária contacionista”, diz Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas de Itaú BBA.

Eles lembram que os shoppings são híbridos por natureza: além do setor imobiliário, estão diretamente ligados ao varejo e ao nível de atividade econômica.

Com o CDI alto, o Paper beneficiou e forneceu uma maior renda mensal, que acaba desviando parte do fluxo de tijolos financia investidores. Ainda assim, os dividendos dos shoppings permanecem consistentes, especialmente nos ativos mais qualificados.

“A diferença é o momento de transferir a inflação. Enquanto os fundos em papel se encaixam rapidamente, os shoppings precisam aguardar ajustes contratuais com os varejistas”, explica os analistas da BBA.

Para os Advisores de Arton, esse desrespeito abre oportunidades: “A queda nas citações, causada pelo ciclo de juros, nem sempre reflete a receita das empresas – que podem representar boas janelas de compras para investidores de longo prazo”, diz Sylvio Martins, analista alternativo de produtos da Câmara dos Investimentos.

Nesse cenário, os shoppings focados nas classes A e B devem continuar com desempenho superior. “Os desenvolvimentos de alto padrão têm uma demanda mais resiliente e maior capacidade de transferência de preços”, diz Leonardo Garcia, analista da Trix.

“Apesar do desafio do cenário macroeconômico, os portfólios de shopping -especialmente os altos padrões -registraram o crescimento de vendas quase 4% acima da inflação, bem como os altos ajustes no aluguel -inflacional (SSR). Os” troféus “que os ativos ativos têm uma dinâmica menos detalhada e domina as regiões densamente povoadas, que os tornam investimentos”, acrescentaram as investimentos.

Por sua vez, Garcia menciona que, mesmo com um desempenho negativo de -6,2% nos últimos 12 meses, o segmento ainda oferece rendimento de dividendos de cerca de 12% e negocia com um desconto médio de 20% (P/VP de 0,8x), o que é atraente para a história.

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Segundo especialistas, a recuperação pós -covid já foi consolidada, e o principal fator que deve influenciar a apreciação dos ativos a partir de agora é a trajetória da curva de juros. “Se houver uma virada no ciclo econômico, os fundos podem apresentar bons resultados de capital, reforçados por adaptação, expansões e aquisições estratégicas”, diz a equipe de Itaú.

Durante a pandemia, a incerteza sobre o fechamento dos estabelecimentos gerou um impacto significativo, elevando o índice para 0,82 para a VP.

Os analistas ainda apontam uma nova tendência no setor: os operadores de shopping procuram se tornar parceiro dos FIIs, mesmo em ativos premium. “Isso gerou um novo fluxo de transações e reforçou o potencial de apreciação de fundos que qualificaram seus portfólios”, diz Nappo.

Um exemplo é o XP Malls (XPML11), que participa do desenvolvimento de lojas Faria Lima, um empreendimento JHSF em uma das regiões mais valiosas de São Paulo. “O fundo está posicionado como uma referência no setor, com captação de recursos bilionários, entrada em ativos relevantes e parceria com grupos como Multiplan e Iguatemi”, diz BBA.

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A dinâmica dos shoppings também mudou. Hoje, além de compras, as empresas oferecem academias, coworkings, exposições e serviços, aumentando o fluxo de visitantes e receita.

Entre os fundos que se destacam, os analistas também citam o HGBS11 (Hedge Brasil Shopping), para que a exposição consolidou os shoppings premium e o CPSH11 (Capitânia Shopping), com boa administração e indicadores sólidos.

“Os shoppings foram reinventados e ainda são peças -chave na renda dos FIIs. Em um ciclo de queda de taxas de juros, eles devem atrair o interesse do investidor que busca renda e apreciação”, conclui Garcia.