Novo modelo para fundição imobiliária? Entenda o que está sendo discutido

A notícia de que o governo está estudando alternativas para um novo modelo de fundação para crédito imobiliário gerou um forte debate no setor. A idéia principal é reduzir a dependência de depósitos de poupança, trazendo mais recursos da captação de recursos do mercado. Ou seja, há um desejo de colocar mais dinheiro disponível para a expansão do setor. Mas esse objetivo precisa superar o desafio de custos desse crédito.

A discussão não é nova, mas ganhou respiração na semana passada. Na terça -feira (22), o presidente do Banco Central, Gabriel Galipolo, disse na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) que o Brasil precisará migrar para um novo modelo de modelo de financiamento imobiliário que se aproxima de captura do mercado, reduzindo a dependência de recursos de poupança.

No dia seguinte, o ministro das Finanças, Fernando Haddad, disse em entrevista CNN que o governo federal “ainda deve” uma solução para o mercado de crédito imobiliário.

“O Brasil não tem um bom crédito imobiliário secundário, tudo está no saldo bancário e o banco não pode limpar o saldo para alavancar a economia para esse crédito. Estamos estudando isso. É um último estágio desse governo que deve ser cumprido”, disse Haddad.

Oficialmente, no entanto, não há proposta pronta. Para o InfoMoneyO diretor de regulamentação da BC, Gilneu Vivan, disse que as discussões estão em andamento com associações de classes e instituições financeiras que trabalham em crédito imobiliário para avaliar novos formulários e fazer ajustes. “O banco central está discutindo alternativas e recebendo sugestões. Quando surge uma hipótese viável, podemos avançar”, disse ele.

Segundo Vivan, o ponto central das conversas é como a alternativa afetará o custo do crédito imobiliário. “A questão concreta é que, quando você analisa o valor da economia de crédito já foi superado e começa a restringir novas transações. E o saldo de poupança é estável e é seguro que existirá ao longo do contrato [de financiamento]. Outros fundos têm outros tipos de risco. A LCI, por exemplo, oferece variação de preços, afeta o risco de assumir o controle. ”

O tema é complexo e o InfoMoney Ouvi um ator importante da indústria para entender o estágio das conversas:

Qual é a Fundação Real Estate

O financiamento imobiliário é um sistema de elevação de recursos que permite financiar investimentos no setor. Entre eles faz parte dos recursos de poupança. Mas, nos últimos anos, a proporção desses recursos provenientes da economia está caindo. Isso ocorre porque menos e menos brasileiros estão mantendo o dinheiro nesse investimento devido à baixa lucratividade e taxas de juros, seletivas.

Até fevereiro deste ano, o financiamento era composto em 31% para recursos de poupança e mostrando uma queda constante. Em fevereiro de 2024, as economias aumentaram 33% dos fundos e, em fevereiro de 2023, foram de 38%. Mas essa proporção se tornou 70%, lembra Sandro Gama, presidente da ABECIP.

Outras captações de financiamento vêm do FGTS, que em fevereiro deste ano foi de 26%, e o restante veio do mercado de capitais: naquele mês, havia 18% das cartas de crédito imobiliário (LCIS), 11% do fundo de investimento imobiliário (FII), 9% de certificado de recebíveis imobiliários (CRIS) e 5% garantidos imóveis (Lig). Os números fazem parte da pesquisa mais recente divulgada pela Associação Brasileira de Crédito Real Estate e Savings (ABECIP).

“Os depósitos de poupança estão diminuindo muito e, por outro lado, o mercado imobiliário está crescendo. O mercado de capitais se tornou mais relevante na estrutura fundadora e apoiou esse crescimento, mas é necessário pensar em novas soluções”, argumenta Gama. “Estamos enfrentando um financiamento que está acabando”.

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Quais são as alternativas?

Para Gama, não haverá solução única que possa servir ao mercado imobiliário. O Presidente da ABECIP aposta em uma segregação de operações.

Entre as soluções possíveis está direcionando recursos de poupança para operações de ciclo longo, que são o financiamento imobiliário de indivíduos. As operações de ciclo mais curtas, destinadas a construtores e desenvolvedores, seriam restritas ao mercado de capitais. “Isso tem acontecido e pode se intensificar ainda mais”, diz ele.

Gama também defende mudar as regras das cartas de crédito imobiliário (LCIS), para retornar a liquidez de três meses a funções. Essa liquidez foi alterada para um ano de um ano e depois revisada por 9 meses. “A LCI apoiou a ausência de economia nos últimos três anos e permitiu o crescimento do mercado. Mas o que era importante e foi ajudar foi prejudicado com a mudança. A proposta é reduzir a liquidez da LCI e retornar a um período de 3 meses”, diz ele.

Outra fonte do mercado de capitais para a Real Estate Foundation, que vem ganhando força, é o CRIS (CRIS) a receber (CRIS). Um relatório de classificações globais da S&P sobre o setor afirma que muda as regras para essas funções, que expandem a possibilidade de emissão, tiveram um efeito positivo no financiamento. A tendência, de acordo com a S&P, é que as empresas do setor “continuam buscando diversificação de fontes de recursos, combinando instrumentos do mercado de capitais com linhas de crédito tradicionais”.